Anadolu Üniversitesi öğretim üyesi, ticaret hukuku uzmanı Dr. Ferhat Kayış, Covid-19 salgınının mücbir sebep kapsamında değerlendirilebilecek bir durum olduğunu belirterek “Bu açıdan kira sözleşmesinin salgın hastalık nedenine dayalı olarak gerek olağanüstü fesih gerekse haklı sebeple fesih yoluyla sona erdirilmesi mümkündür” dedi.
Dr. Kayış, “Koronavirüs Salgınının Konut ve Çatılı İşyerleri Kiralarına Etkileri Üzerine Düşünceler” başlıklı makalesinde, “Türk Borçlar Kanunu madde 331’de taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği hükme bağlanmıştır. Mücbir sebep niteliğindeki salgın hastalık, tacirler bakımından da kira sözleşmesinin feshi için haklı bir sebep teşkil etmektedir” dedi.
Fesih bildiriminin yazılı yapılması gereğine dikkat çeken Dr. Ferhat Kayış, “Kanun koyucu yazılı şekli geçerlilik koşulu olarak belirlediği için, sözlü olarak yapılan bildirimler kiralayan tarafından inkâr edilmese dahi hiçbir hüküm ifade etmeyecektir. Yazılılık koşulu, mail, mesaj, mektup veya noter kanalıyla yerine getirilebileceği gibi, kiracının kendi el yazısıyla yazdığı feshe yönelik bildirimi kiralayana vermesiyle de yerine getirilebilir” uyarısında bulundu.
“Yeni şartlara uyum istenebilir”
Ticaretle uğraşan iş yeri sahiplerinin, müşteri çevresinin etkilenmemesi adına kiracı olarak bulundukları yerleri terk etmek istemeyebileceğini de vurgulayan Dr. Kayış, bu durumda kira sözleşmesinin yeni koşullara uymasını isteme haklarına sahip olduklarını belirtti. Dr. Kayış şu değerlendirmeyi yaptı:
“Covid-19’a bağlı olarak iş yerlerinin geçici olarak kapatılması veya işlerinin durma noktasına gelmesi nedeniyle kira bedelini ödeyemeyecek durumda olan esnaf ve tacirler, kira sözleşmesini feshetmek yerine, Türk Borçlar Kanunu madde 138’e göre aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını isteyebilirler. Bu durumda sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan yani sonradan ortaya çıkmış olan öngörülemez bir olağanüstü durum söz konusu olmalıdır. Bu durum aynı zamanda borçludan borcunu sözleşmenin yapıldığı şartlarda yerine getirmesini dürüstlük kuralına göre isteyememe sonucunu doğurmalıdır. Covid-19 bakımından değerlendirdiğimizde, bu küresel salgının kira sözleşmelerinin yapıldığı sırada var olmayan ve sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir durum olduğu aşikârdır. Bu salgın neticesinde kiralananı kullanamayan kiracılar, eğer ki kira sözleşmesini feshetmek istemezlerse sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilirler. Çünkü kendisinden kaynaklanmayan sebeplerle ediminin karşılığını alamayan sözleşme tarafından, edimini aynen yerine getirmesini beklemek dürüstlük kuralına aykırı düşer.”
